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盈利难及预期潘石屹上海遇阻出售项目

2020-11-14 14:53:25

盈利难及预期潘石屹上海遇阻出售3项目

继李嘉诚撤资内地以后，潘石屹兜售沪上资产的消息不胫而走，再一次挑动外界对国内楼市前景耽忧的敏感神经。

外媒11月8道，SOHO中国正为上海三个项目需找买家，其中包括虹口区的两个商业项目和静安区的一个商住两用复合设施。

逃离上海？

报道援用知情人士的话表示，目前SOHO中国已开始挂牌出售位于上海虹口区的两个商业项目。对于上述项目，SOHO正寻求整体出售，而不是出售项目中的个别单位，但具体售价还没有知晓。

对此，SOHO中国方面表示，并不会改变公司的长时间商业模式，会继续保存位于上海和北京的主要办公空间。

我们将会优化自身的资产结构，并在适合的时间出售相对来说的非核心资产，同时购入主要资产以实行在北京和上海对等发展的目标，并实现最好的资产与资本配置。

翻阅历史资料发现，SOHO中国自2010年以来一直积极买进上海地块，并在2011年4月-6月之间先后购得上述项目。

2011年4月1日，SOHO中国宣布以总价约16.34亿元收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄-794弄地块。而根据该公司站最近公布的一份招标文件显示，目前这个地块上在建的商住两用复合设施的总建筑面积大约为7.6万平方米。

半个月之内，SOHO中国于4月19日又宣布，以总价24.7亿元摘得虹口区的地铁10号线海伦路站地块。

但是时隔不久，在2011年5月31日，SOHO中国以15亿元的价格，收购了位于虹口区地铁10号线四川北路站地块。

值得注意的是，就在潘石屹兜售上海资产的同时，SOHO中国有限公司首席执行官张欣在不断的购买海外资产。

据知情人士泄漏，张欣在前不久曾挥金2600万美元买下了位于曼哈顿东74街的1座建于19世纪的住宅楼。

而在今年上半年，张欣牵头的一个财团还曾以7亿美元收购了纽约通用汽车大楼40%的股权。

这不禁令人联想起，华人首富李嘉诚撤离内地、投资重心西移的财富故事。而旗下的和记黄埔亦刚刚完成上海东方汇经中心出售一事。

因此外界纷纭料想，潘石屹或在效仿李超人，逃离上海。

盈利遇阻

不过，上海业内其实不为老潘的这次兜售动作感到意外。

这消息在业内已相传了半年左右。目前上述几个项目都还是生地，没怎样开工。在业内人士看来，潘石屹此次逃离仿佛显得有些无奈。

上海资深业内人士薛建雄分析指出，迟迟未开工的缘由主要在于SOHO看不到项目未来的收益。

感觉到项目建成之后卖不出好的价格，所以就一直不敢动。他进一步表示，倘若这些项目建成以后零售，资金本钱将会远远超越他们本来的预期，再加上售价上不去，所以老潘玩不下去了。

另有分析人士亦表示，SOHO之所以决定出售在上海的部分资产，可能是由于担心行将出现写字楼供应过剩的局面和上海的房租下跌。

据相干统计数据显示，截至2013年上半年，上海超甲级和甲级写字楼存量到达620万平方米。而未来数年，上海写字楼新增供应还将大大增加，空置率也将相应增长。特别是年，上海甲级写字楼供应将出现激增态势，2015年新供应将到达200万平方米的新高。

据视察人士指出，目前上海写字楼售价较平，倘若定价较高，又面临难以出售的问题。

比如环球金融中心，一直在卖，但也只销售了3、4成的样子。该人士进一步指出，其实SOHO中国目前在售的写字楼项目销售也非常低迷。

明显，这对于潘石屹来讲明显不是一个好消息。

从2009年收购上海第一烂尾楼东海广场起，至今年4月在上海长宁拿地为止，SOHO中国在上海总共投资开发了12个项目。而该公司项目总数仅为16个，上海项目占比超7成。作为SOHO房地产业务的主战场，上海项目成败至关重要。

但据上海当地媒体报道，就在这12个项目当中，有9个项目至今仍处在工地状态，且大部分项目工程进展缓慢，其中就包括虹口SOHO、SOHO海伦广场、外滩SOHO、SOHO静安广场等重要项目。

对此，有业内人士指出，这也是潘石屹在2010、2011年大量收购商办地块的遗留问题，要同时开发这些项目明显不可能，SOHO中国只有通过分批开发的方式来运作。

但现在看来，SOHO中国未来想要保存近年来购入的所有项目将变得日趋困难，特别在其转型之后。

上述业内人士对SOHO中国后续盈利能力表示耽忧。

上海写字楼租金整体不高，也影响了售价，同时开发本钱、土地、建安成本很高，而这也将会是一个长时间延续的趋势。