房地产泡沫洋洋洒洒山雨欲来风满楼容易
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【建材】我从来不是一个悲观的人,所以也从不轻易看衰市场,但在具体的市场表现面前,理性,不得不把我推向那一个我不愿意去的角落--看跌,因为市场行情,正在缓慢并且坚定地向一个不容乐观的方向发展。 自2010年年初的\"4.15新政\"以来,宁波的房地产市场有过热销的景象,但更多时候是一路冰封,各类成交数据屡创新低。市场上的个案表现方面,热销楼盘也在迅速减少,开盘之后一个月内,成交只有30%,这种之前一两年会让人觉得不可思议的行情,已逐渐成为常态。从楼盘性质分析,中低端刚需产品依然热销,而中高端项目,尤其是大户型产品则滞销严重。其中更有个别楼盘,开始出现价格上的松动,例如城西某楼盘,二期的洋房居然与一期小高层价格相当,已属明显下降。但在整体上,市场仍是僵持格局:成交量低迷而均价高位震荡,买方和卖方都在观望而不愿意率先作出让步。 未来的走势如何?其实我们不必纠结于诸多市场及非市场元素,回顾一下可能早已被人遗忘的专家说法,也许会有些温故而知新的感觉。对于房地产泡沫的治理,一般情况下分为三个阶段进行:政府高层喊话,降低心理预期;减缓流通速率,冷却市场热度;增加产品供应,恢复正常秩序。前面两个阶段,虽然是出于不同的形式,但功能却相当接近,即冷却市场,防止更多的财富被卷入过热的市场。于是,我们看到了多位政府高官不断发表义正言辞的声明,表示一定会控制房价;于是,我们看到了限购令、提高首付比例、提高税收等一系列抑制市场政策。而供应量的增加,实际上,已经从2009年下半年就已经开始着手准备--土地供应在那个时期大幅增加。基于房地产本身周期较长的行业规律,土地的供应并未能立即转化为产品供应,加之中途政策频出开发商持续观望使之上市时间一拖再拖,但时至今日,却已是避无可避之局,无论是政策压力还是开发商自身的资金压力,都让项目的上市,成为必然的选择。 根据初步统计,目前宁波市六区待售商品住宅大约有20000套,这相当于宁波正常年份6个月的销售量,从一般规律上来看,存量尚属偏低范畴,市场仍在补库存的阶段。但是随着新项目的不断推出,加之成交量的持续低迷,补库存阶段将会迅速结束。而根据宁波先有项目结构判断,下半年会是一个中低端产品饱和而中高端项目过剩的行情,全面的并且是实质意义上的供大于求开始出现,开发商的压力进一步加大,只要政策不出现大幅度的逆转,我们所需要做的,其实只是等待那较后一根稻草何时落下,落在何方。 从历次房地产下行周期来看,价格的下跌,往往会有两种模式,从郊区往市区跌,抑或从品质较差的产品向优质产品跌。此时此刻,我们应该放眼城市边缘项目较多的板块如镇海新城这样的地方,因为会有相当高的几率,出现率先打破僵局的先行者,让我们拭目以待。
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