阴雨持续出门别忘带伞2020年

阴阳合同想逃税 没料40万定金打了“水漂”

把定金还给我。你违约了，不能还。A合同：房价500万B合同：房价300万为了避税，外籍华人吕先生和南京市民唐先生签订了阴阳合同，双方谈妥，吕先生以550万买下唐先生的别墅，但房屋买卖合同的价格只报300万。不想天不遂人愿，关键时刻，吕先生的贷款没办下来，不能按约定支付房款，导致买卖双方发生了摩擦和分歧。吕先生不想买房了，并将唐先生告上法院，要求解除中介合同及买卖合同并退还已付的定金和房款共95万，结果被法院驳回。之后，唐先生又将吕先生告上法庭，请求解除中介合同，40万定金不予返还。法院审理后，支持了唐先生的诉讼请求。吕先生对此表示不服，目前已经上诉到南京市中级人民法院。最终结果如何，将继续关注。买豪宅为避税签阴阳合同1962年出生的吕先生在欧洲生活了二十多年，现已加入欧洲某国国籍。因为年纪大了且妻子在南京生活，便想在南京买套房叶落归根。2011年元月，吕先生和妻子找到了南京裕兴房地产代理有限公司，说明来意后，中介公司姜经理热情接待了他，并帮他物色了位于栖霞区沁兰雅筑兰溪园的一栋别墅。吕先生夫妻看房后表示很满意，房主唐先生报净得价550万元。由于该房是高档房，中介测算后各项税费要交纳近60万元，吕先生表示价太高难以接受，房主也不同意降价。最后，买卖双方终于达成一致意见：按550万成交，但房屋买卖合同中只写300万，以此方法避税。去年1月14日，双方签订了一份房价550万元的《房屋买卖中介合同》。双方补充约定为：甲、乙双方协商，办理产权过户手续应当缴纳的税费乙方全部承担。双方协议申报房价为叁佰万元整。中介公司并盖章确认。据此，双方又签订了一份300万元价格的格式《南京市存量房买卖合同》，准备到房产局过户之用。遇新政贷款落空买卖双方反目然而，随着房产新政的到来和银行贷款政策的缩紧，吕先生在付了40万元定金和55万元房款后，预期中的贷款被新政搅黄了，吕先生后续房款也未再支付。而吕先生一直拖欠房款的举动，令唐先生十分气恼，逐渐对吕先生产生了反感，双方关系也日渐冷淡直至交恶。根据双方550万元价款合同的约定，2011年6月1日是合同约定的付清房款的最后期限，如果在此期限内不能付款，房主有权解除合同，没收吕先生40万元定金，吕先生想想如不付款要损失40万定金，便东拼西凑了房款，于5月31日和唐先生以及姜经理，来到南京市房产局准备办理房产过户。谁知，唐先生此时却改变了主意，声称不能按300万元房价签合同了，因为经朋友提醒，这样的做法是偷税，是犯法的，双方签订的避税合同是无效的，所以要过户就按550万元房价签合同。吕先生一听傻了眼，姜经理此时也束手无策，吕先生称，他当时与唐先生商量，550万元房价没问题，但是超出300万部分的税，由唐先生承担，因为合同约定自己只在300万元内承担税费，但唐先生对此不予认可，双方不欢而散。法院判决避税交易合同无效此后，双方就究竟以什么价格过户，税费如何承担等多次协商，中介公司姜经理协调多次也无果。去年6月18日，吕先生向唐先生发出解除合同函，要求解除双方签订的房产买卖中介合同，后又将唐先生和中介公司告上栖霞法院，称自己已经发过函，请求法院判决把房产中介合同以及买卖合同两份合同都解除掉，并判决唐先生退还已付款项95万元。庭审中，唐先生说，是吕先生要求把房价做低避税的，而姜经理也代表中介公司表态同意唐先生的说法，并称唐先生原先报价580万元，双方协商后同意以550万成交，前提条件是吕先生要唐先生配合他办理贷款并以300万元报税，以此降低购房成本。栖霞法院审理此案后认为，房产买卖中介合同约定以550万成交，为双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。而双方在房地产买卖合同中约定的300万元成交价，系为了交房产管理部门备案的合同，存在恶意串通规避交易税费的行为，损害国家利益，应属无效合同。而在房地产中介合同中，双方都没有约定解除的条件，这就意味着吕先生没有合同解除权，所以不予支持。最终，法院判决驳回了吕先生的诉讼请求。买主40万元定金打了水漂让吕先生意外的是，唐先生又将他告上了法庭，请求法院判决双方解除合同，40万元定金不予返还。唐先生请求解除合同的理由是，2011年6月9日自己给吕先生发了函，要求其五天内付清房款，否则就解除合同。法院审理后认为，双方签订的房地产买卖中介合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，而吕先生在双方约定的时间到达之时，仍没有按约履行给付的义务，是一种违约行为，唐先生行使解除权的条件已经达成，所以唐先生可以行使解除权，所以，法院支持了唐先生的诉请，判决解除双方的房地产买卖中介合同，唐先生所收的40万定金不予退还，而55万房款仍须退还。判决下来之后，吕先生表示非常难以理解。他说，在自己起诉唐先生的案子中，法院也认为双方均应按照合同约定履行义务，判决下来后，我也在准备履行了，怎么一转眼又拿出三个月前的催告函，说我过期未付款，合同已解除了呢？现在的吕先生十分郁闷，他说，签阴阳合同并不是自己的主意，而是中介的主意，但自己确实没有证据证明是人家出的主意。他觉得惹了这么大麻烦，根源就是听了中介出的所谓避税点子，现在税没避成，40万定金还得被没收。他表示，自己对判决不服，已经上诉到南京中院。房屋买卖阴阳合同风险大吕先生的看法到底有没有道理呢？对此，采访了栖霞法院有关负责人。栖霞法院有关负责人表示，吕先生显然不理解法定合同解除权与约定合同解除权的区别，吕先生与唐先生之间实际履行的是有效的《房地产中介买卖合同》，故对该份合同双方均应按照有效合同约定履行义务，在双方无违约事实和双方约定解除合同条件出现的情况下，吕先生是不能行使合同解除权的，故诉讼请求被驳回，而唐先生则是基于吕先生未按有效合同履行义务，已构成违约，依法行使的法定合同解除权。又采访了有关资深民事案件律师，律师也认为，栖霞法院的两份判决都没有任何问题。栖霞法院有关负责人告诉，目前，类似于吕先生和唐先生之间的纠纷是大量存在的，产生了很多经验教训。法院在此也想提醒广大市民，买房签阴阳合同是存在很大风险的。合同法的归责原则是无过错，这里的无，不是没有的意思，而是不管你有没有的意思，也就是说，不管当事人有没有过错，是谁的原因导致合同目的无法实现，谁就得承担违约。具体到吕先生的案子中，是吕先生不能按约付款，他就得承担不利后果，至于是什么原因导致吕先生无法付款，对案件的判决没有任何影响。所以，签这样的合同，一定要事先把所有不利的因素全部考虑进去，一旦签了合同，就得全力以赴地履行。其实履行了反而好办了，如果吕先生把合同全部履行完毕，再到法院起诉唐先生，以恶意串通损害国家利益，合同无效为由要求解除房屋买卖合同，是可以得到法院支持的。那时，陷于被动境地的，就将是唐先生了。（文中当事人均为化名）

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