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房地产遏制部分城市房价过快上涨的势头2020年

2020-02-12 13:24:27

房地产进入白银时代房企探索新时代生存路径

听到中海以26689元/平方米楼面地价拿下尖岗山地块的消息之后，在深圳房地产（专题阅读）行业打滚十几年的老邓有点不淡定了。我还记得我参与的第一个项目，在深圳当时地段最黄金的罗湖，拿地成本不到1000元/平方米。老邓说。在他看来，土地成本急剧上升，开发利润逐步递减，已在上演并将一直持续。

老邓所看到的，或许仅是当下中国房地产行情的冰山一角，更多转变正在悄然进行。在本报举办的第四届中国地产年会上，与会专家大多认同，中国的房地产行业已经到了一个新的节点。在这个新的节点之上，城镇化带来的人口红利将逐步削减，房产开发利润将会摊薄，投资需求将最大限度被抑制，市场分工将更细更专业。而无法适应转变及时调整的房企，将面临最严峻的生存考验。

楼市暴利时代一去不复返

尽管对未来楼势判断各有不同，但业内人士大多认同，跟过去房地产的黄金时代相比，市场的游戏规则已经变了。而近几年持续不断的房地产调控政策也令业内人士感叹：房企无风险挣钱的时代已经过去了，房产开发的暴利时代也已一去不复返。

经过多年的发展，中国房地产快速增长、火山一样爆发的需求已经过去，在宏观经济是稳增长的大环境下，房地产行业将进入相对平稳的、新的发展阶段。我认为目前的中国房地产已吻别黄金时代，牵手白银时代。在接受采访时，中国房地产研究会副会长顾云昌如是说。他认为，房地产开发利润摊薄，已是不可改变的趋势。

住建部政策研究中心原主任陈淮则用四个过去了来形容未来的房地产行业：过度宽松的货币环境过去了，依靠投机性需求、过度占有资源的市场过去了，依靠价格不断上涨才能够挣钱的时代过去了，房企和购房者无风险挣钱的时代也过去了。

如果说过去十年是房地产的黄金时代，本质上是以土地为核心的财富效应，那么未来房地产要转入的是白银时代，这是由政策约束环境续强、短期高增值能力减弱、楼市投机价值下降等众多因素决定的，暴利递减化就是它的基本特征。深圳都会城市研究院院长高海燕说。

利润靠涨价转到利润靠管理

在房地产发展的白银时代，回归本源是必由之路。而这个本源，即是关注产品、服务和内部管理，这亦是房地产开发理应遵循的根本。以前房地产盈利模式的核心是资本加土地，只要手里有钱有地，就能挣钱。但在现在这个时代就算你手里有了钱，还要老老实实地做好自己的产品。光耀集团常务副总裁李丁说。他认为，新时期的房企需要细分市场，高度关注客户的某一类需求，并把一类产品做到最好。

世联地产董事长陈劲松表示，未来房地产行业将开始有规律可循，开始按照正常的思维逻辑发展。对于房地产企业，总的来说都要从原先的增长靠融资，利润靠涨价逐步向增长靠战略，利润靠管理转变，从而进入正常的企业发展轨道。

对这一观点，高海燕亦表示认同。房地产业有必要把长期以来对外部因素(政策环境)的过度关注，转移到对内部市场关系的重建和内部价值的提升上来。房地产产品的内部价值能力在未来将成为竞争的主场，从硬件竞争，到硬、软并重是主要方向。高海燕说。

龙头房企探索新时代生存路径

利润摊薄、调控持续，以及对未来市场的诸多不确定，房企也在寻求转变。如果十几年前你跟人家说你是做房地产的，对方会首先想到：哦，你是卖房子的。现在就不同了，你会被再追问一句：是做住宅、商业，还是综合体？在老邓看来，房地产开发分工更细化、更专业，将是未来发展的一大方向。

事实上，龙头房企已经在以更谨慎的姿态改变活法：中国最大的开发商万科，当下奉行的即是不囤地、不捂盘、不拿地王的三不政策，并在以合作开发模式分散风险、提高资金周转；招商地产整合旗下商业地产（专题阅读）资源，加码商业地产；万达集团从商业地产到旅游，再到文化产业三级跳，朝多元化方向转型；SO H O中国告别散售自持物业，潘石屹当起包租公；在新兴的养老地产领域，保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷试水；前期高调扩张的光耀集团，也已频频谈及风险控制。

更多业内人士认为，在地产白银时代，大小房企将分化出截然不同的发展路线。能不断适应市场环境变化的房企，被认为能在竞争中活得更久。在区域选择上，全国性开发商如万科、中海等，将会更集中在全国一、二线城市，依托国家城镇化的趋势，做一些贴合政策更强的项目。因为如果深入到三、四线城市，它们在土地获取、政府关系、人力架构等方面不具备明显优势。至于中小房企，则会更多在自己熟悉的本地区域寻找机会，但它们同样需要做产品上的演变。诚品地产总经理罗雷说。

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