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方正证券为什么房地产投资将超预期吗

2022-05-02 03:22:34

方正证券：为什么房地产投资将超预期类别：机构：研究员：

[摘要]

摘要：

房地产是周期之母，房地产销售、投资及其带动的相关家电家装消费是下游需求的重要来源。从2016年4季度房地产调控开始，市场曾担心房地产投资可能会很快回落，但是房地产投资增速却持续超预期回升，2017年月房地产开发投资增长8.9%,比2016年加快2个百分点；更重要的是，具有领先性的土地购置面积增长6.2%，比2016年加快9.6个百分点；房地产新开工增长10.4%，比2016年加快2.3个百分点。

1、房地产销售仍然维持较高增速。销售一般领先投资半年左右。2014年“930”救市以来，尤其2015年下半年以来，房地产销售十分火爆，其中2016年全年房地产销售面积、金额分别增长高达22.5%、34.8%。即使2016年国庆房地产调控之后，由于一二线热点城市向三四线城市的溢出效应，2017年初大都市圈周边的三四线城市销售火爆，月房地产销售面积、金额分别增长高达25.1%、26%，而且这还是在2016年月28.2%、43.6%的高基数下实现的。考虑到销售一般领先投资半年左右，预计房地产投资在未来相当一段时间内还在回升的通道中。

2、库存去化充分。除了一二线城市，三四线城市库存去化十分充分。更重要的是一线城市缺地，但三四线城市土地供应充足，从最近四年特别是最近两年的情况看，一线、二线、三四线及以下城市的房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。这也就意味着大都市圈周边的三四线城市库存去化充分以后，开发商补库存将推动房地产投资回升。

3、开发商现金流充裕。从2014年“930”救市和“1121”降息开始，房地产市场回暖超过2年，开发商尤其龙头企业现金流十分充裕。而且2016年发债利率和贷款利率较低，开发商融到了大量低成本资金，在2017年有足够的资金实力拿地补库存。

袭击《查理周刊》的大屠杀攻击手法 4、我们对房地产投资的预测比市场乐观。2016年底市场对房地产投资预测大部分偏悲观，普遍预计负增长，个别预测-5%、-7%，我们在《为什么我们对2017年房地产投资不悲观？》报告中预测2%-3%。近期我们上调了2017年房地产投资预测至4%-5%，其中上半年6%以上。

全国大中城市地产销售同比下行但三四线地产销量增速持续高增。3月30大中城市地产销售同比-34.1%，低于月同比-23.2%。全国45个三四线城市3月地产销售平均增速录得21.8%，尽管低于2月的100.4%和1月的34.5%但仍保持高位。3月前3周乘用车零售呈现逐步走强趋势。出口环比走弱但同比走强。中游继续复苏，3月发电耗煤同比17.0%，较上周上升0.7个百分点。螺纹钢价格受库存增加压制，环比同比双回落；基建提振水泥需求，水泥价格加速上涨。本周化工产品受油价下跌影响价格继续向下。

上游行业原油库存增加压制油价；铜矿罢工结束导致铜价承压。菜价和猪肉价格增速继续回落，燃油价格增速放缓。受货币政策收紧、银行季末MPA考核等因素的影响,最近资金面偏紧。央行本周逆回购净投放800亿，连续多日资金净投放。本周R007利率为3.1965%，较上周下降35.71个BP；DR007利率为2.8821%，较上周下降4.77个BP。10年期国债收益率为3.2529%，较上周下降5.95个BP。人民币汇率小幅升值。

风险提示：加息和流动性收紧；汇率贬值和资本流出；房地产调控；美联储加息超预期；央行货币政策收紧超预期；改革低于预期；债务风险。

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