各地房价走势分化加剧
10月份全国房价走势仍在加剧分化,一线城市房价延续攀升,而3、四线城市房价则延续下跌。究其原因,分析人士称,一线城市去库存压力得到有效释放,进而房价增幅会比较明显,而三、四线城市则面临高库存压力。
值得注意的是,近期高层频繁喊话 去库存 ,因此,业内人士认为,未来房地产政策会继续松绑,但需精准发力,采取差异化政策。
城市间房价走势加剧分化
今年以来,城市间房价出现分化走势,一线城市楼市火爆,房价延续攀升,而3、4线城市则在承受高库存压力,价格持续下跌。这1趋势在10月份表现更加明显。
国家统计局昨日公布的10月份70大中城市房价数据显示,一线城市新居和二手房价格同比均上涨且涨幅相对较大,涨幅分别比上月扩大2.4和1.1个百分点。其中,深圳新居价格同比涨幅继续保持在40%以上,领涨全国。
二线城市新居价格同比下落1.9%,降幅比上月收窄0.9个百分点,二手房价格同比则由上月下降0.9%转为持平;三线城市新居和二手房价格同比则下落。
房价走势分化与高库存分不开。据易居研究院的库存报告,一线城市已经连续10个月出现去库存周期低于12个月水平的现象,反映了一线城市去库存压力得到有效释放,进而房价增幅会比较明显。而高库存主要指代3、4线城市和部份二线城市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受上证报采访时称, 从城市结构看,一、二线城市其实是需要补库存的,部份类似上海、苏州等城市,库存范围其实是不足的,这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶悍的重要缘由。而一些中西部城市,在过去相对激进的土地出让政策后,即便目前库存新增量不大,但由于过去构成的范围比较大,所以整体去库存压力是比较大的。
楼市政策或重视差异化
高库存已引起高层注意,近期密集强调 去库存 。
11月10日,习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上指出, 要化解房地产库存,增进房地产业持续发展。 ;次日,李克强总理在主持召开国务院常务会议时强调要 以加快户籍制度改革带动住房等消费 ;紧接着12日,国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,要求 化解房地产库存 的问题。
高层为什么密集喊话 去库存 ?交行金融研究中心高级研究员夏丹对上证报记者分析说, 巨量的库存是过去10几年地方在建设扩张进程中无序开发生成的过量产物,如果大量库存不消化掉,会对下一步开发投资决策构成阻碍,不利于房地产业持续发展。
伴随高库存的是房地产投资增速的延续下滑。前10个月房地产投资增速已经下滑至2%,而两年前这1增速还在20%以上。尤其需要注意的是,从单月数据来看,房地产投资已出现了连续3个月负增,这在2009年以来尚属首次。
其实,为拉动住房消费,今年以来国家出台了一系列刺激政策,包括降息、调剂公积金政策、下调商业贷款首付比例,为外资进入中国楼市松绑等。
但在中原团体研究总监刘渊看来,降息下调税费这些政策的效果不一,房地产发达地区表现更好,而欠发达地区依然不佳,库存高的问题还没明显减缓。因此,他预计明年政策仍会继续放松。
他预计,未来政策会区分对待,采取差异化政策。比如,有针对性地下降二套首付,一线可能会收紧一些。对高库存的三、4线城市,短期内可能会强化公积金政策作用,放松力度进一步加强,贷款条件额度也可能放宽。
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