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月由于沈阳限购政策的影响永恒

2021-05-11 15:19:47

8月沈阳均价10313元/平房价大涨10%成交却被腰斩

8月由于沈阳限购政策的影响，沈阳楼市成交结构出现较大幅度变化，由于改善型需求成交比重的提高，商品住宅成交均价环比上涨10%达到10313元/平，同比涨幅更是高达43.2%。

8月楼市新政公布以后，市场反应剧烈，成交大幅下降50.52%，与业内人士预计的正相反，全城限购并没有对中高端购房者带来多大影响，对中低端成交的打压非常明显，这也是促使沈阳成交均价上升的主因。

沈阳商品住宅月成交均价

与2017年沈阳楼市住宅成交均价的稳步上升相比，2018年房价上升的更加剧烈。这在2017年的土拍上就已埋下伏笔。太多的地块拍出高价，为了保证利润率开发商以中高端产品比重。2018年开年以来，洋房、全跃、叠拼、联排等中高端产品的入市量较历史同期增多很多，带来的结果就是成交均价的大幅攀升，还带动了同质可比产品价格的上涨。

8月沈阳各区商品住宅面积与价格

虽然浑南区、于洪区、沈北新区、铁西区、皇姑区的商品住宅供应量都比较高，但只有浑南区的成交保证了供销比的平衡。沈北新区、皇姑区的供销比超过3，铁西区和于洪区也在2左右。当然这可以理解为开发商在为“金九银十”备货，9月行情如何让我们拭目以待。

8月沈阳有6个区商品住宅成交均价过万，于洪区成交均价9613元/平稍差一点，沈北新区和苏家屯区与其他区域房价差距较大。和平区16404元/平是沈阳最贵区域，苏家屯区5981元/平依然是沈阳住宅房价的最低点。

与新入市住宅的申报价相比，浑南区、铁西区、皇姑区的申报价高出成交价较多，未来还有一定的上行空间，但会受到楼市成交转冷的压力。沈北新区、和平区、大东区新入市住宅平均申报价与销售均价基本持平，预计未来一段时间将会保持房价平稳。

沈阳8月各区住宅成交面积与7月对比

与7月项目，沈阳市商品住宅成交面积腰斩，各区成交面积也出现较大幅度下滑。唯一例外的区域是和平区。在8月初全城限购政策刚刚公布之时，大部分业内评论都是对刚需影响不大，对改善有一定影响。但事实证明，沈阳最贵的两个区域，和平区与沈河区是受影响最小的区域。沈河区成交面积小降17.54%，和平区成交面积反而上升50.62%，这与其他区域最少46.6%的跌幅成为鲜明的比较。

出现这种结果只有两种可能：1、刚需购房者受实力所限，在政策面前观望等待；2、大批炒房客受限购政策影响停止建仓动作。由于缺少二手房数据作为佐证，没法确切判断这两种是某一种为主还是兼而有之，不过全城限购促使楼市降温这是比较明显的，毕竟真的有购房需要的刚需购房者可以选择观望，但当他真的决定购买之时，调控政策不会成为其购房的障碍。

8月沈阳及各区住宅成交环比增长比例

在成交数据环比增长比例曲线上可以更清楚的看到，在这个限购的8月，和平区一枝独秀的在其他区域大幅下落之时剧烈上升，沈河区也仅仅是小幅下落。大东区、皇姑区则是“受害”最深的区域，已刚需和刚改需求为主的沈北新区、于洪区成交下挫程度要大于以改善需求为主的浑南区。

8月沈阳及各区住宅成交同比增长比例

2018年8月与2017年8月有一个极为有趣的相同点，两者都是沈阳楼市调控月，所以二者的比较更能反映市场的声音。与2017年8月相比，浑南区的成交增幅高高在上，成交面积近乎翻倍，和平与沈河成交面积也是同比增长，说明沈阳中高端需求依然坚挺。

成交下滑较严重的是沈北新区、皇姑区、大东区与苏家屯区。皇姑区与大东区的成交量过低，可能一个项目的集中开盘就会造成3成乃至4成的增幅，苏家屯区的成交面积相对沈北也要少很多。沈北新区成交的大幅度下滑是需要注意的。烂地点的品质盘，好地点的刚需盘从来都是炒房客最愿意选择的目标，本次全城限购对沈北楼市打击如此之大，需要警惕其中炒房客的作用。

注：数据来源瑞达思沈阳数据中心，统计路径不同数据会有差异，如有疑问可咨询沈阳瑞达思，文内制图赵亚迪。

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