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房地产业变局分化已成关键词2020年

2020-02-26 01:11:59

房地产业:低估值提供安全边际保障房提升估值水平

低估值终将体现其吸引力

地产+X型公司的股价表现在一季度明显强于市场指数,因为投资者在做投资决策时,会发现这类公司估值相当便宜,是地产业务低估值带来的安全边际和其他业务带来的成长预期使其表现强于指数,究其根本,估值的吸引力是帮助这类公司跑赢市场的重要因素。

四大地产公司10年静态市盈率为12.8倍,我们保守对11年净利润按增长15%计算,目前动态市盈率也仅为11.1倍,安全边际足够。

目前测算的低估值是否可靠?

之所以给了地产股目前较低的估值水平,是因为市场怀疑目前地产板块的低估值是否可靠。我们按照历史最低的去化水平和估算的可售量计算,全国销售面积会基本与去年持平。

而上市公司的经营不应跑输全国平均水平,全年实现10%以上增速可能性较大,并且考虑目前上市公司已经实现了较高的业绩锁定率,全年业绩低于预期可能性不大,也即目前测算的地产板块的低估值是可靠的。

保障房建设提升估值水平

按照我们的测算,今年为完成一千万套保障房的建设目标,会存在2724亿元资金缺口,虽然仅占全国财政收入的3.3%,但目前大多地方政府实际出现财政赤字,所以保障房的真正落实离不开企业的参与。

而保障房利润率较低,为实现这一建设目标,政府可能会针对保障房建设的企业实施定向的政策松动,将会带来相关公司估值水平的提升,并且由于承担了一定社会职能,参与保障房建设的企业也会有更过获取商品房开发的机会。

投资策略

目前地产股处于估值底部,而保障房建设资金缺口的存在可能引发政府对相关公司的定向政策松动,有利于地产股估值水平的提升。并且目前地产板块的流通市值占A股的流动市值比例已经下降至3.1%,等待地产股投资逻辑比较完美再增仓的可操作性也较差,建议提高地产股配置,等待投资逻辑理顺和估值水平回归。

推荐一线龙头中的保利地产、万科、金地集团、招商地产;以未来受益保障房建设的中天城投、北京城建、首开股份;重估高折价率高的华业地产、冠城大通。

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