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广发证券什么是农村三块地改革

2022-04-29 03:12:14

广发证券：什么是农村三块地改革类别：机构：研究员：

[摘要]

报告摘要：

农村“三块地”指的是什么？首先要知道我国土地如何分类。根据土地用途不同，可以将土地分为农用地、建设用地和未利用地。根据所有权不同，可以划分为国家所有以及农民集体所有（图1）。

那么，农村“三块地”指的是什么？“三块地”指的是农用地、集体经营性建设用地以及宅基地，分别代表用于农业生产的农村土地，用于工矿、商服等经营用途的集体建设用地，以及农村住宅建设土地。

“三块地”试点改革在农村土地改革中处于何种地位？开展“三块地”试点改革与农村土地承包经营制度改革（土地流转等）、健全耕地保护和补偿制度一起，是深化农村土地制度改革的三个重要方面。

“三块地”试点改革涉及哪些内容？农村“三块地”改革指的是农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革（图2）。

试点改革重点之一：农村土地转用、征收与使用权出让补偿标准。在试点地区，需要综合考虑土地用途、经济发展、人均收入，合理确定土地征收补偿标准。

却意外地收到了国美发来的短信通知试点改革重点之二：农村集体经营性建设用地使用权出让规则。《土地管理法》规定，城市内集体所有的土地，必须在征收为国有土地后方可出让使用权；而在改革试点地区，允许农村集体经营性建设用地与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

试点改革重点之三：宅基地审批权限。在试点地区，存量宅基地的审批由市、县政府下放至乡（镇）人民政府；新增宅基地的审批，则由省级政府下放至县级人民政府。

试点改革的推进节奏如何？改革部署后先后进行了两次调整：一是拓展范围。2016年9月开始，国土资源部采取“试点联动”方式扩大“三块地”改革的覆盖范围。二是延长期限，该项改革试点连续两次延期到2019年底。此外，集体建设用地建设租赁住房试点也已启动。12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这一变动实际上是对现有试点和部分区域实践的确认。

如何量化理解《土地管理法》修正所涉及土地规模？相关数据显示2016年全国农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上；同期全国农用地面积约为96.77亿亩，全国农村宅基地面积超过2亿亩。

“三块地”改革试点的推广可能产生怎样的影响？集体经营性建设用地入市采用何种收益分配体系？农村集体经营性建设用地入市或再转让，须按照土地增值收益的%征收收益调节金并上缴试点县地方国库，纳入地方一般公共预算管理。

集体经营性建设用地入市是否将对住宅用地存在影响？涉及试点改革的集体建设用地仅确定为工业、商业等经营性用途，对住宅市场以及小产权房应该不会构成直接影响。

“三块地”改革试点的推广可能产生怎样的影响？一是对城市土地供应产生影响；二是土地开发布局将影响产业布局，对城乡结合地区影响较大；三是可以用于抵押融资的土地资产将会增加，为信用扩张提供了基础条件。

核心假设风险：土地政策推进超预期；经济下行超预期。

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