您当前的位置：首页 > 金融保险

美国的住房金融体系需要彻底重建而非改革

2017-03-04 17:35:30

里查德·莫里斯（Richard A. Morris）在这篇政策建议中问道：“我们要设计1个甚么样的住房金融体系，才能最好地满足国家目前和将来的需要？”

　　关于如何改革美国住房金融体系的辩论近来升温。奥巴马总统已同意了在参议院提出的两党立法，以1项政府经营的保险基金来取代房利美和房地美。众议院金融服务委员会的共和党人已出台了1系列法案，将废除房利美和房地美，以私营公司来取而代之。而有些投资群体则偏向于将房利美和房地美进行资产重组，并将它们重新私有化。但是，现在的问题不只是如何改革我们现有的框架，而是如何完全改造这个国家的住房金融体系。

　　对数以百万计的美国人来讲，最大的财务负担来自于买房及按揭付款。应当创造1个有效的机制，使业主能够更有效地管理他们的抵押贷款债务和房屋所有权风险。下文概述了我们应当如何重塑我们的住房金融体系，从而减少借款人、放贷人、投资者和纳税人的风险，和增进私人资本的利用。同时这个体系又必须是更有效的、动态的，并且能适应美国经济发展的需要。

　　关于住房金融改革的辩论眼光短浅

　　目前，关于美国未来住房金融体系的辩论在很大程度上，集中在两个基本选择方案上。第1个方案，触及到调剂房利美和房地美的业务实践和管理模式，然后对它们进行资产重组，并将其重新私有化。第2个方案，是要完全废除房利美和房地美，并以私有资金实体来接收其职能。

　　但是，如果辩论仅仅只是围绕这两个狭窄的选择（及其各种变体），那末美国将错失重大的机会。我们不单单要斟酌，由谁来承当美国现有住房金融体制的职能，更重要的是，我们应当捉住这次机会，来重新思考，如何以创新的方式来重塑这个体系。用1个基本问题，可以更好地表达这个意思。那就是“我们要设计1个甚么样的住房金融体系，才能最好地满足国家目前和将来的需要？”我认为我们需要的这个体制，在许多方面都应当有重大改进。

　　我们目前的住房融资框架已逾越了几代人，但始终都围绕着1种固有的高风险金融交易：个人购买住房-住房是1种昂贵的非活动性资产-缴纳相对较少的首付，然后按揭1大笔贷款，按揭时间很长，通常是30年。前些年，人们的工作和收入比较稳定，且长时间住在所购买的房产内，因此这类交易风险还算是可以接受。但现在的情况不同了，在如今的经济环境下，人们的工作和收入都不如之前稳定，为了寻觅工作机会，人们需要更多的灵活性。因此，在这类情况下，买房和长时间、高杠杆地按揭贷款就变得风险更大了。事实上，当我们的经济下滑，加上房价又下跌，这类风险就会被极大程度地系统性放大。总之，我们目前的住房金融体系已过时，对我们的现代经济而言，风险太大了。

　　我们应当努力改变住房金融体系。应当采取简单有效的方法来重塑我们的住房金融体系，使得风险减少、更加适应经济发展的需求，并促使私有资本成为住房金融的主要资金来源。

　　下降住房所有权风险：“权益同享”融资

　　当为1项重大资产进行融资时，比如1家新工厂，或1项收购项目，公司通常都具有很大的灵活性。除使用自有资金外，还可发行债券和/或出售股权。这使得公司能够创建1个合适于资产风险和寿命的融资结构。关键是，在必要的情况下，公司可以通过出售股分的方式，来与第3方分担股权风险。但是，在目前的住房金融体系当中，业主没法做到这1点。

　　为了买房，购房者必须使用自己100%的权益（其首付），和第3方债务（抵押贷款）。不像企业，购房者必须独自面对风险，他们的房产权益可能下跌，或乃至变得1文不值。在这次的住房危机当中，几百万美国人都经历了这类情况，他们深陷按揭贷款的“泥沼”当中。

　　但是，我们其实可以通过建立1个法律框架，让机构投资者与购房者共同参与买房投资，从而为买房者创造更大的融资灵活性，并下降房价下跌所带来的风险。我称此为“权益同享”融资。在这类融资方式当中，机构投资者享有所购房产50%以下的权益。从某种意义上说，这使得买房就像办合资企业1样，买房者是“大股东”（享有房产50%以上的权益），而机构投资者是“小股东”。这两个股东的利益是1致的。在房产被出售时，机构投资者依照其权益比例，得到相应的售房款。同时，对购房者而言，具有住房传统的经济鼓励因素也得到了保存。例如，“权益同享”合同规定，如购房者对房产进行了改进，其相干的房产权益也将得到相应的提高。

　　这类融资方式与其他的“权益式”住房融资方式有很大不同。比如，增值同享按揭，这类融资方式下，如果房产升值了，则同享升值部份，但按揭贷款依然是购房者的负债义务。而在“权益分享”方式下，机构投资者只能按其投资比例分享房产权益，如果房产权益没有得到增加（比如在住房危机中，大量购房者的房产都大幅跌价），机构投资者就1无所获，而且购买者也不对机构投资者承当任何责任。

　　购房者可以利用“权益同享”方式来进行融资，以下降购房风险，同时也有可能下降按揭范围。那些被“套牢”的房奴们，可能也希望当初买房时能具有这类融资方式。这类融资方式还可以灵活使用，比如，有些人不缺钱，具有充足的房产权益，但他们想分散理财，因而他们就能够出售1部份房产权益，腾出资金投资到其他领域。从宏观的角度来看，这类类型的融资可以更广泛地分散房屋价格风险，使机构投资者也能够通过住房价格变动来进行多元化操作，从而带来好处。

　　1种新型保险：房价风险

　　应当创建1种私营保险市场，为购房者提供1种保险，来抵抗房价的剧烈下跌。有好几种框架可以用来创建这类保险。最直接的1种就是基于房价变动指数（根据不同区域的房价变动制定1套指数）。因而房价保险就是，计算保险生效日的房价变动指数值，到投保事件产生日（如卖房）时的房价指数值。
　　
　　虽然刚开始，这类保险的保费会比较高，但随着住房市场的正常化，和保险公司采取有效方式对冲房价风险，保费会愈来愈公道。（“权益同享”方式，可以对此有所帮助。由于通过“权益同享”，机构投资者可以取得更多的活动性，从而系统地处理房价风险。）一样，通过将风险从单个购房者转移到机构投资者，房价保险使得全部住房金融体系的风险下降，且更具灵活性与活力，有助于更好地应对我们现代经济所面临的挑战。

　　管理按揭贷款债务更好的方式：低于票面价值进行再融资

　　另外一种完全改造住房金融体系的方法就是，将引入1种机制，允许将抵押贷款以低于票面价值的价格进行再融资（例如，每100美元的债务可降价100美分）。

　　在我们现有的制度下，30年期固定利率抵押贷款，可以提早还款，而不必承当背约罚金。这使得买房者可以在利率降落时，以票面价值偿还其按揭贷款。由于美联储放松了货币政策，使得数以百万的美国购房者能够下降其按揭还款，从而下降他们的金融风险。我们应当建立这样1种机制，使得按揭贷款人在利率上升时，也能管理其按揭贷款。这将减少住房金融体系的风险。

　　丹麦的住房金融体系就是1个很好的例子。在丹麦的体系中，当发行1个固定利率的按揭贷款时，同时会发行1种标准化的住房抵押贷款证券（1种担保证券）。这类证券可以广泛交易，价格也是充分透明。与其他固定利率债务担保证券1样，这类担保证券，在按揭利率下跌时，其价格就会超过面值，反之，则低于面值。

　　和在美国1样，在丹麦的体系下，也允许借款人在利率下跌时，按票面价值提早偿还按揭贷款本金，且无需承当背约罚金，从而减少其每个月的还款额。但是，更重要的1点是，与美国不同，在丹麦的体系下，借款人在利率上升的情况下，可以保持每个月还款额不变，减少其贷款本金。如何做到这1点呢？这就要求借款人在利率上升时，在公然市场上以低于票面价值的价格购买担保证券，然后再抛出该担保证券，按票面价值来对冲其为偿还的按揭债务。

　　例如，1张本金10万美元、票面利率6.0％的担保债券，当按揭利率上升到7.0％时，其市场价值就大约是9万美元。因此，如果1位借款人按6.0％的利率按揭了10万美元，他/她可以再以7.0％的利率借9万美元，然后在市场上购买1张利率6.0％的担保证券，然后立即抛出该担保证券，以对冲其先前的按揭债务（利率6.0%）。其结果是：借款人用9万美元（利率7.0%）的按揭贷款，取代了先前10万美元（利率6.0%）的按揭贷款。本金降落了1万美元，但利率由6.0%上升到了7.0%，因此每个月的还款金额保持不变，还是600美元。但是，通过这个机制的操作，这1万美元的本金是永久地降落了。而且，在将来利率下跌的时候，借款人还可以对这9万美元的本金，进行提早还款，不必承当任何背约罚金，这样就能够永久性地下降其每个月的还款额。

该框架使得丹麦的买房者能够像大公司那样，动态地管理其按揭债务，并将金融风险降到最低。这类模式在美国也应当很容易实行，由于美国的房利美、房地美和吉祥美发行了大量的固定利率住房抵押贷款证券。这将下降我们住房金融体系的整体风险，并使得住房金融部门对货币政策的反应更加灵敏。这类体系在经济疲软、利率降落时，可以减少按揭付款，从而产生经济鼓励效应，还可以在美联储为遏制经济过热收紧货币政策，利率上升时，起到下降财务杠杆的作用。

　　简化美国的住房金融体系

　　美国的住房金融体系是非常复杂的。因此，是时候精简1下了，以下降本钱风险和“复杂性风险”（由于过于复杂，在仓促压力下，事情就容易出错）。要对住房金融体制进行伤筋动骨的改造，需要巨大的政治技能和领导能力，由于在我们的复杂体制之下，牵扯了太多的经济利益。但是，完全改造这个体系，可以下降本钱、增加灵活性、减少操风格险，从而带来巨大的好处。

　　决策者可以做很多事情，来简化住房金融体系。例如，国家应斟酌针对住房金融，设立1部“统1商业法规”，并逐步制定全国统1的标准和做法，而不是对各州、各地方法律法规进行零星修补，由于这类做法缺少效力。必须建立1个全面的电子按揭融资体系，使得产权办理、承销、结算，和按揭贷款的证券化和销售变得更加高效。目前正在斟酌调剂按揭服务政策、协议和补偿措施。但同时还应为有关的不同房产资产种别（如良好按揭贷款、不良按揭贷款、修正贷款）制定适合的标准化框架，并定期进行审查。另外，还有许多其他方面也需要重新审视。我想约请有识之士，就如何完全改造美国住房金融体系的关键操作层面，多多献言献策。

　　如何实行

　　我们目前的住房金融体系由1张复杂的网络来监管，既有联邦法律，又有各州和地方的法律法规。在本文建议的改革方案当中，有些个别方面，是可以在现有的规则下实行的，但不是所有的方面。要想完全改造住房金融体系，在法律层面上，就必须允许开发能够无缝连接的新产品、新服务、和新的运营功能，并消除法律法规的复杂性。要做到这1点，就必须在目前的立法当中纳入必要的法律框架，以实现住房金融体系的转型。我们应当捉住机会，努力调剂住房金融的法律法规框架，确保其复杂性得到下降，灵活性得到提升。

　　目前关于美国住房金融体系改革的辩论视野过窄。除讨论房利美和房地美的前景，和勾画联邦政府的角色外，我们还应斟酌如何完全改造住房金融，如何分散风险。我们的目标应当是，建立1个对所有人（购房者、金融机构、美国的纳税人）来讲，风险都更低的体系，而且是1个更动态、更灵活，且更适应我们现有经济情况的体系。到达这个目标的线路很清晰，那就是，政府和国会的决策者应当优先斟酌，如何超出现有的这个过时的框架（该框架致使了美国这次灾害深重的住房危机），积极探访新的、更负责任的住房金融体系。