易居董事局主席周忻对2009年充满信心2020年
易宪容:香港房地产兴衰给我们的启示_我的钢铁
内地房地产市场这一轮的快速发展已经有几年了,对于内地房地产市场是否存在泡沫、这种快速发展是否属于正常、或这种快速发展能否持续下去,市场有着激烈的争论。由于所参照的标准不同,这种争论中谁是谁非一时也无法得出一个明确的结论。特别是内地的房地产市场只是近几年才发展起来的,既没有系统的数据来研究,也没有历史经验来对照,在这种情况下,先看看他人与他国的经验与教训,或许可以给国人提供不少思考的角度,以及可借鉴的经验。
我们可以看到,从上世纪八十年代以来,随着金融全球化加速发展,国际金融市场规模不断扩大,跨国资金在全球快速流动,各国资产价格波动加剧。而不少国家房地产价格的泡沫化,已相继引发系统性金融危机,严重冲击着整个经济。如日本的六大主要城市平均地价指数则由1986年的38.4,飚升到1991年的103.0,再下跌至2002年30.4,跌幅达70.5%,导致经济低迷长达十多年之久,金融机构连连倒闭。还有泰国房地产价格在1991年至1997年间上涨48.3%,马来西亚房价1996年到1998年跌幅达58.4%。不仅亚洲,欧美一些发达国家也经历过房地产价格大幅波动的过程。
正是这种房地产价格的大幅波动导致不少国家经济较大的起落,甚至重创亚洲许多国家的经济。因为房地产价格由攀升到下跌,一方面会影响银行非贷款类资产的市值,导致金融机构总资产的缩水;另一方面也会影响银行担保品的价值,引起银行贷款质量的恶化、银行不良贷款率上升,从而引发银行信贷紧缩、经济景气进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。
房地产价格的波动也会透过财富、资金成本及资产负债表效应间接冲击金融体系。一般来说,房地产价格下跌,会产生财富缩减效应,影响消费支出,并随着股市筹资成本的上升,削弱企业的投资意愿,缩减内地需求,从而进一步降低房地产的价格,冲击金融机构资产品质。另一方面,资产价格的下跌,会影响企业的资产负债表,反映企业净市值与资产价格的缩减,从而降低企业借款能力及加重信用紧缩,加速经济景气恶化,使得资产价格进一步下跌。以香港的房地产为例,从1983年开始到1997年,其价格指数基本是保持持续上升,每年上升幅度大致在6%左右。在1993年到1994年,香港的房地产更是大旺,楼价与租金的价格分别上升了33%及29%,但租金回报率下降。其后美国连续7次加息,港元按揭利率也跟随上升,导致房地产价格在1995年出现调整,但由于香港整体经济基础好,所以下降的房地产价格又很快在1996年出现复苏,1997年香港房地产价格更是上升40%。
但是随着亚洲金融危机爆发,国际热钱开始狙击港元,香港金融管理部门措手不及,在港元汇率与美元汇率挂钩的情况下,只能提高拆借市场的隔夜利率。当拆借市场的隔夜利率上升到300厘时,整个市场一片恐慌,股市大跌,房地产价格也开始迅速回落。从1997年开始到2003年上半年,香港的房地产价格下跌70~80%,租金则下跌了50%。当房地产价格下降超过30%之后,负资产人数急速增加,最高峰的时候达十多万户。
在这种情况下,一些负面影响也逐渐地显示出来,如二手楼的交易减少,负资产导致的负财富效应,令居民消费萎缩,很多与房地产有关的行业也随之收缩,失业率上升。最后连续几年的通货紧缩来临,以往香港最引以为豪的房地产资产也失去了保值功能。据统计,1996年每月个人收入平均水平为9500港元,比1991年5170港元上升83%,但到2001年每月个人收入仍然只在10000港元,停留在1996年的水平。特别是对一些民企来说,个人收入水平更是大幅下降。个人的收入减少,使得香港的房地产价格更是下跌。2003年上半年香港政府为了支持房地产市场发展,宣布全面停建公屋,并提出以租金券的形式代替提供公屋。同时,随着国际经济环境的好转,加上中央政府采取了一系列支持香港经济复苏的政策,如让更多内地企业到香港上市、开放自由行、CEPA签订、同意香港银行经营个人人民币业务等,香港经济才逐渐从前几年的困境中走出来。
从以上香港与国际市场的房地产发展的情况来看,房地产市场同样是一个需要持续稳定发展的市场。房地产市场能否以一种持续稳定的速度发展,不仅影响该市场自身的健康状况,也会严重影响到整体经济的发展变化。当房地产市场人为地制造虚假繁荣时,不仅会吹大当地房地产市场的泡沫,也不可避免地会给当地经济带来虚假繁荣的景象,而这种泡沫一旦吹破,给整个经济带来的负面影响决不可低估。可以说,香港的房地产泡沫破灭、经济进入萧条后,如果不是有外在助力,那么香港就会和日本一样,要想在短期内走出困境是非常困难的。
由此想到,对于内地的房地产业来说,现在这样过快的发展速度是否也应该放缓些呢。避免大起大落,以一种健康稳定的速度发展,才是内地房地产业真正能够持续发展之路。(东方早报)
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