楼市拐点说再被抛出国内楼市或朝多极分化洗

＂楼市拐点说＂再被抛出 国内楼市或朝多极分化洗牌

5大迹象

五一 三天小长假，全国各主要城市的新居成交延续低迷，不但远低于三、四月的日均成交量，且不及过去三年的同期成交水平。面对 红五月 也唤不回的楼市热忱，沉寂多时的 楼市拐点说 再次被业内专家拎出并抛向公众视野。不过，立足广州本地楼市，目前还没有见有楼盘出现明显的实质性降价。

文： 王雯倩

五一 三天小长假，全国各主要城市的新居成交延续低迷。根据中原监测的54个城市数据显示，今年 五一 假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%，为近四年以来的历史低位。

迹象1：

一季度房地产数据惨淡

倘若将时间轴再往回移一些，更多的房地产市场数据让人对今年的楼市行情缺少信心。业界常把新开工面积视为房地产行业的景气指标。但国家统计局日前公布的数据却显示，今年1~3月，全国房地产开发投资和全国房屋新开工面积双双回落。

另外，在销售方面，一季度商品房销售面积20111万平方米，也同比着落3.8%。无论是此前一直高昂着头的1二线城市，还是向来以低价跑量的三四线城市，成交价都出现滞涨乃至回落，成交量则是延续下滑。

迹象2：

银行信贷延续收紧

日前，央行表示将继续遏制投机性房地产投资，并制定一套政策框架应对风险、管理潜伏危机。这意味着面向房地产行业的信贷政策仍会收紧。

上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》指出，目前全国房企的资金面已跳升至 紧张 状态。该研究院研究员郑红玉指出，一季度房企资金到位增速明显放缓，商品房销售金额也显着回落。销售资金回笼和企业回款骤降，再加上银行收紧房贷，房企资金链紧绷，同时加重了楼市观望情绪，阻碍了部份入市人群。

迹象3：

部分房企资金链断裂

今年以来频频传出的多地房企遭受倒闭或破产的负面消息，也被看作是楼市转向的前兆。

上周还以悲情且真诚的姿态对外回应公司倒闭传闻不实的光耀团体，本周却被媒体暴光其资金问题并不是此前泄漏 只要3亿至5亿元，光耀就能缓过来 ，仅光耀团体董事长郭耀名的私人欠款就高达26个亿。

一样因资金链问题而身陷困境的还有 宁波最大房企 浙江兴润置业投资有限公司，根据当地官方对外公布的信息，兴润置业的 话事人 沈氏父子，由于经营不善导致资金链断裂，负债35亿元，已资不抵债。而就在兴润置业倒下不足一个月，另外一家浙江房企 海宁立德房地产公司也被爆因资金链断裂而倒下，旗下多个项目已烂尾。

迹象4：

垫首付 促销手段重现江湖

在 红五月 中，1二线城市中不乏采取 以价换量 、加大促销力度的实力房企。曾在2008 年房地产市场低谷期闪现楼市的 垫首付 促销手段，重现江湖。房企美其名曰 为购房者解决贷款难、置业难的问题 ，实际上是被积存的库存和清冷的行情所迫，不能不使出分期首付乃至倒贴利息的 零首付 招数，用以加快成交速度。

而还在楼市寒风中挺立的实力房企们，对房地产后市的预判亦趋于谨慎，从 楼市起飞 到 楼市分化 的预期转变，不但反应在加大促销力度上，还直接反应在其对地王争取热的退烧。据中原监测数据显示，4月十家标杆房企购地金额为173亿元。虽然环比3月增长15%，但较2013年月均购地金额大幅回落38%。

迹象5：

多地政府欲松绑 限购 救市

延续数月的房地产行情低迷，也让不少地方政府 坐不住 了，纷纭尝试在 限购 政策上扯开口子，试图用松绑 限购 来救市。连月以来，长沙、常州、杭州、无锡、宁波、福州、郑州、佛山等多个城市都前后传出将放松限购的风声。

虽然目前很多所谓限购 松绑 的消息仍处于 逗你玩 状态，比如上周末 见光死 的佛山高明区限购松绑，在业界疯狂转发的限购松绑政策言之凿凿，但没熬过一天就被宣布只是 流言 又如前两天风传后被官方辟谣的南沙限购松绑，让粤籍投资客们空欢喜了一场，但这一系列的传闻最少向市场传递了某种信号。

综合上述五个迹象，国内楼市恍如走到了一个分水岭的位置，但这个分水岭更像是推着楼市进入一个 分化 阶段，而不是一个单纯的 拐点 。需要看到的是，具有强大购买力及自住需求的一线城市，目前仍未出现明显的房价波动，但有着建筑产能多余嫌疑的三四线城市，却已有见顶回落的迹象。

而在政策方面，可以预感的是，在短期内，房地产调控政策既不会再有新的变动，也不会有完全松绑的可能。让房地产回归市场将成为未来很长一段时间的主旋律。

值得关注的是，银行信贷收紧将延续对楼市降温发威，市场上的投机者也将被进一步驱逐场外。国内房地产市场将朝着多极分化继续调解和洗牌。

4问拐点

专家(从左至右)

黎文江 合富光辉(中国)市场研究部首席分析师

韩世同 广州房地产专家

黄韬 广东中原项目部总经理

丁祖昱 易居(中国)控股有限公司实行总裁

赵卓文 广州市同创卓着房地产投资顾问有限公司总经理

邓浩志 方圆地产首席市场分析师

梁永光 克而瑞广州机构首席分析师

(排名不分前后)

专家会诊：楼市进入分化期 以价换量是前途

问

您是如何界定或看待 楼市拐点 1说?您认为楼市出现拐点的最重要标志是什么?

答

黎文江：我的理解，房价正常情况下表现为平缓的上下波动。而所谓 楼市拐点 ，指的是房价波动曲线出现突然的断崖般的上或下转折，这个转折点可称为 拐点 。我认为，一个地方的房价上下波动延续半年以上超过20%，可界定为 楼市拐点 出现。

黄韬：我认为 楼市拐点 应具有以下特点：楼价连续3~6个月下滑，积累跌幅达15%~20%。从以往历史来看，2003年非典和2008年下半年都曾出现楼市拐点，以2008年为例，从当年年中到年底，楼价出现急速下滑，到2009年初见底，最后在4万亿救市方案刺激之下于2009年三四月份出现反弹。

赵卓文：拐点最重要的标志是，地价和房价出现大幅下挫，引发恐慌性兜售。

邓浩志：楼市出现拐点最重要的标志是成交的延续萎缩。

梁永光：房价指数大幅跳水，经济危机出现、库存大幅增加、政策收紧力度加大均是房地产拐点的重要标志。

丁祖昱：数学上的 拐点 和我们平常认为的 拐点 是完全不同的定义。即便今天讨论的是后者，从目前的房地产市场来看也不是完全符合。

韩世同：一旦出现楼价触顶回落、开始下落，而没必要等到出现同比下落，只要同比涨幅出现趋缓和回落，就可以判定拐点已构成和出现。但要注意的是房价实质性下落，不包括统计数据上由于结构性变化导致的假涨或假跌，即房价并没有实质性涨跌，但由于市区与郊区成交比例出现变化而导致的均价涨跌。

问

从全国范围看，您认为楼市出现拐点了吗?

答

黄韬：我比较认同一个观点，今年的楼市主题是 分化 ，三四线或个别二线城市出现拐点不出奇，如温州连续几年楼价下跌，鄂尔多斯也出现连续多月楼价着落。但是在一线城市，如北上广深等，我看不到有楼价拐点的出现。

黎文江：目前拐点之说尚不成立。

赵卓文：从各方面情况看，2014年中国房地产市场将全面进入 调整期 。这个调解期将会延续2~3年的时间。在2015年之前，中国房地产不会出现 拐点 。考虑到国内房地产市场过去10年的超常规发展和中国独特的政治、经济、政策环境，如果出现拐点，地价、房价将有一个类似 断崖 式的下挫进程。这个下挫进程，还将有三个阶段：成交量大幅下落;房价大幅着落，兜售潮出现;地价大幅下挫，土地无人问津。

丁祖昱：全国性的拐点和转折，其实并没有出现，只有部份城市出现调解。

梁永光：就目前来看，全国楼市并没有拐点出现，只是回归理性。根据中房研协5月1日公布的288城市房价指数来看，今年前四个月无论是同比还是环比均出现上升的态势，唯独4月环比出现了小幅的微降，也是21个月以来首次出现下滑，但称不上拐点。全国的库存也是公道的，大部分1二线城市去化周期均在13个月以内。

韩世同：我认为即使从全国范围来看，楼市的拐点也已构成和出现。只是一线城市还未进入全面降价阶段而已，但进入降价的趋势已无可避免地构成，由于成交已大幅萎缩，以价换量几乎是必定的选择。

邓浩志：从全国范围看楼市成交已出现拐点。

问

从广州本地看，您认为楼市出现拐点了吗?

答

黄韬：从数据分析来看，我认为广州楼市还未步入楼市 拐点 阶段，由于市场整体价格跌幅不到5%。不过，广州具有拐点前的征象，由于三四月份成交量连续下落，5月份由于有黄金周的惯性，成交量会有所上升，但若成交量仍然保持在低位的话，情况会有所堪忧。开发商群体也有所分化，降价促销的楼盘卖得好，坚持观望不降价的项目卖得差。在我看来，广州楼市拐点 前 征象是否是会进一步恶化，要看以下三个指标：1、成交量是否是延续下滑，金融机构住房贷款是否是是继续从严放款放缓?2、是否是是出现愈来愈多的开发商降价刺激成交?3、土地市场是否是遇冷或政府减缓土地拍卖的节奏?

黎文江： 五一 期间，广州整体市场促销力度不大，仅一成多楼盘降价促销。可见开发商还没有再次采取2012年一季度的 以价换量 措施回笼资金，说明开发商资金链仍未出现紧张情况， 楼市拐点 之说不成立。

丁祖昱：广州并没有出现拐点的征象。相比去年同期，广州市场成交的确有所回落，但过去三年广州市场整体供求相对平衡，楼市基础较好，楼市出现大调解可能性并不大。

梁永光：从中房研协公布的广州房价指数来看，今年前四个月除一月份环比下落外，其余月份无论是环比或同比均出现上升。广州的库存也较低，大概在9个月左右消化周期，远低于正常的13个月水平，所以不存在拐点的出现。

赵卓文：广州楼市已阶段性 见顶 ，行将步入相对漫长、销售迟滞的 调解期 。

韩世同：广州可以说是一线城市中率先出现拐点的城市，目前还处于楼市下行的初始阶段。

邓浩志：广州固然出现拐点了，出现时间其实是去年年底，到现在为止已快进入了一个新阶段，新阶段就是所谓的以价换量阶段。

问

您预计下半年广州乃至全国的房价和成交量会有明显变化吗?

答

赵卓文：楼市全面进入 分化 阶段。 刚需 旺盛，投资资金充足的一线城市将保持高位运行，大量3、四线将堕入 供大于求，有价无市 的困局。发展商也分化明显。类似惠州光耀，急剧扩大而堕入资金链危机的企业将增多。大型上市房企利润下滑，业绩增长放缓。

广州房地产市场仍有8~10年高峰发展期。但广州楼市供应结构不合理，将面临痛苦的市场自我调解。一方面是市中心区高价、高门坎，需求旺盛但购买力不足，另一方面，郊区盘 天量 供应，低价、低门槛但需求不旺。2014年下半年至2015年，广州楼盘 打折促销 ， 以价换量 将成常态。

黎文江：今年以来全国房地产市场淡静现象，其实是我国房地产市场周期性波动的表现。相信接下来，广州和全国房地产市场会像2012年一样逐步回暖，成交量和房价还会回升。

黄韬：今年6~8月是一个关键的时期，如果大部分开发商愿意放下身段进行减价促销，成交量会上扬，市场将稳定;如果开发商 硬颈 ，不肯减价，期待政府出台救市措施，那可能这三个月成交量会继续走低，市场恶化。我认为后一种的情况不大可能出现。

邓浩志：全国楼市走势会出现分化，大城市由于有较强的需求支持，估计只会有一轮的以价换量行动。三四线城市库存太大，短期内难以翻身。

丁祖昱：随着部分楼盘价格的调解， 刚需 入市，市场会逐步稳定，可能还要1两个季度的时间。

韩世同：全国楼市整体下行的趋势已构成，广州处于楼市下行的初始阶段。 现金为王、少拿地、缓开工 将成为开发商现阶段和下阶段不二的选择。

梁永光：全国方面，会进入一个小波谷的盘整期，价格会延续盘整，但不会大跌直至4季度。广州方面，预计全年成交量与2013年持平或小幅着落，而价格方面预计比2013年上升大概10%~15%左右。