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合肥新政可打折卖地 服务商业还是变相救市?
调控威力的继续发酵,让整个地产市场正发生微妙变化。短短几天,已有两个城市因救市嫌疑而被推上风口浪尖。继安徽芜湖契税、住房补贴政策被叫停后,邻居合肥也因在2月初连续公布的三项土地新政而备受外界质疑在救市。 上述政策提出需要更改用途的存量商业、工业类国有建设用地可以绕过招拍挂政策,直接由土地使用权人自行申请并升级改造发展商服项目。此外,对于总投资在5亿元以上的大型商业项目,在地价上给予5至7折优惠。 有媒体报道,住建部政策研究中心副主任王珏林周一表示,地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策,必须遵从中央的政策立场。 而业内人士指出,由于合肥土地新政存在大量扶持现代服务业的背景,就算此次土地新政另一个目的是独辟蹊径挖掘土地财政,也未必会像芜湖新政一样短命。土地新政遭质疑 合肥市政府于2月1日召开发布会,专门发布市政府常务会议研究通过的《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效益的意见》、《关于盘活存量用地提高土地利用效益的意见》、《关于促进工业用地集约利用的意见》等三个文件。 根据三大土地新政资料,从2月1日起至今年年底,合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地,土地使用权人可自行升级改造,发展商业、服务业项目(不含商品住宅)。 在土地出让金补缴方面,新政对拆除重建项目、提高容积率的在建和已建商业项目,都作了详细说明。值得注意的是,政策对总投资在5亿元以上的大型商业综合体(不含办公、写字楼、商品住宅)和五星级酒店项目,按物业自持比例,在地价上给予5至7折优惠。 尽管合肥市国土资源局局长高国忠在发布会上表示,《意见》是为了引导企业利用自有存量土地自行改造建大商业。但在这个楼市调控下草木皆兵的敏感时期,还是有业内人士提出质疑,认为这是合肥方面在2011年合肥土地市场招拍挂低迷的背景下,曲线暗助开发商拿地的手段。 公开资料显示,严厉调控下的合肥土地市场行情可谓惨淡。据机构统计,2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元,相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元,跌幅达38.55%,其中5月、6月和9月,经营性用地均为零成交。同时,延期、低价、流拍、拍改挂成为合肥土地市场流行词。 一位不愿透露姓名的业内人士坦言,在现在的行情下,土地招拍挂很容易出现流标的情况,合肥新政绕过招拍挂,再加上优惠折扣,客观上是有利于土地利用率的。从开发商拿地角度来说,有可能利于开发商曲线拿地。我觉得这个政策应该是地方政府希望尽快完成招商[简介 最新动态]引资和增加土地财政收入的目标。政府否认救市 尽管备受质疑,但合肥市国土资源局土地利用处的一位负责人在接受《第一财经》采访时还是坚称:此次土地新政和地产调控没有任何关系。 为了撇清土地财政冲动的嫌疑,上述负责人还对强调合肥土地新政出台的目的和土地财政关系不大。 对整个房地产市场没有太大的影响,我们主要目的是鼓励发展现代服务业,盘活低效利用的土地,改善老城区的面貌,提高城市商业氛围。政策主要参考了广州以及深圳的一些做法,文件里边很多做法深圳2009年就已经出台了,上述负责人说。 据其介绍,合肥市是国家唯一的节约集约用地试点市,在城市发展更新的过程中,老城区范围内的一些工业项目由于产能、污染、噪音包括规划各方面的原因,不适宜在原地进行工业项目的生产,所以,要鼓励盘活闲置、低效的工业用地。而在政府的引导下,产权使用人还被允许引入合作对象。 一位长期在合肥从事房地产业务的业内人士也谈到,合肥老城区正处于商业地产换代升级阶段,期间遇到不少产权变更、拆迁成本高等多方面的问题,而最新出台的土地新政,正是有利于老城区商业面貌改造的一种措施。原产权单位可以自行寻找合作伙伴,按照规定对其土地上面的建筑进行升级,这样免去了许多产权变更流程上的成本和时间。 中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天亦认为,合肥土地新政在很大程度上是为了挖掘城市未来的经营概念。 了解到,合肥原华侨饭店的成功改造就是通过引入银泰百货而顺利完成的。因此,亦有当地媒体指出,合肥土地新政旨在盘活更多华侨饭店。政策尺度微妙 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,合肥的土地新政尺度微妙。其一,盘活存量用地属国家鼓励范围;其二,新政范围不涉及住宅,很难说违背中央意图;其三,从法律上来说也并不违规。 事实上,对于这一颇受质疑的新政效果在短期内并不被市场看好。 陈啸天认为,针对这个政策,原产权方想要进行物业改造,可能都要引入合作对象,而合肥目前的开发商多数都是住宅开发商,在调控背景下手头偏紧。除非他们的主业不存在风险,否则不会大规模对商业地产给出投资,所以这个政策只是一个撬动城市经营的概念,为后续城市经营埋下伏笔,短期内未必有明显见效。 易居分析师付琦也向本报指出,这一政策尚欠完善,若要执行需要建立一整套制度,否则在实际操作中可能会被无节制的市场所扭曲。 对此,合肥市国土资源局土地利用处的一位负责人表示,政策刚刚出台,现在还处于咨询阶段,实质性的项目还没有开始操作。由于在实际执行中有可能会出现一些问题,接下来还需要出台相关的配套政策,所以暂时的执行期就只有一年。
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