楼市半年考有题有答案还有填空题2020年
楼市升温不代表回暖 明年将现一批资金链断裂房企
房贷新政颁布近一个月,银行的执行效果如何?对楼市的刺激作用如何?房地产市场走势又将何去何从?自9月末央行、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后,不同声音对楼市走势的争论从未停歇。
《每日经济》梳理数据发现,10月首周,在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下,成都楼市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交会成交套数创下近12届房交会的第二高位,成交面积也远高于其他几届。同时成交金额近30亿元,为历届最高。与此同时,品牌房企的优惠力度也格外抢眼。10月第二周,成都主城区新房、二手房的成交面积、成交套数,均环比上涨40%以上。最后两周,成都商品房、住宅销量仍稳中有升。
不过,对于房贷新政的刺激效果,不少开发商持保留意见,认为只是影响了客户的购房心理,去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出,虽然金融和政策环境已略有改善,但不断叠加的库存压力,迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。
由成交升温的现象能否得出楼市回暖的判断?成都某股份制银行内部人士对《每日经济》表示,各家银行对房贷的实际优惠力度很有限,政策效果也非常有限,10月楼市的升温只是伴随股票市场下跌过程的一次小小反弹,真正的回暖并没有到来。
7折房贷利率暂未执行
国庆大假结束头一天(10月8日),各大开发商就纷纷晒出了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元,保利十七盘成交10.3亿元,绿地五盘成交7.2亿元,万科六盘成交5.1亿元,华侨城成交1亿元。
事实上,房交会上最受青睐的仍是携多盘展销的品牌房企,刚需盘则占了这批房源中的绝对主力,而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的最大赢家蓝光地产公开表示,秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外,了解到,成都万科则推出了8.5折的强力优惠。营销不玩虚的,优惠到家,成交自然到位的观念,已成房企共识。
据中原地产统计,国庆期间成都共有142个重点在售楼盘(含秋交会参展楼盘40个),总计成交3727套,整体环比上涨103%,成交总金额近30亿元,创历届最高。在10月之后的三周里,销售数据继续向好。
那么,对于这样的成绩,房贷新政立了多大功劳?事实上,《每日经济》调查发现,各家银行最具吸引力的7折房贷利率暂未执行,大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销,还是靠房企降价带动的。
第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示,银行不会对房贷放出大量资金,面对楼市未来庞大的资金需求,银行会考虑房地产行业的系统性风险,不会给出很大额度的优惠贷款。
不过,认贷不认房的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如,与其他品牌房企的多盘联动不同,中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会,并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。
中央并非是在保房地产行业,无论是限购解除,还是限贷政策放松的表述,都是有条件、加以限制的。北京师范大学金融研究中心主任、平安证券[微博]首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出,早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的,而现在,则是调整其中不合适的成分。例如,既认贷又认房的政策,对市场杀伤力过大,应予调整。
强者恒强趋势将更明显
市场下行之时,房企的日子普遍不好过,弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示,截至三季度末,全国房企五十强中,仅有一成房企销售目标完成率在70%以上,大型房企完成率普遍在60%以上,但中小型房企业绩分化严重,部分房企销售完成率甚至不足30%。
龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征,而这种特征在市场低迷期尤为明显。同策咨询研究部总监张宏伟认为,市场集中度将进一步提高。未来千亿军团房企之间,以及TOP100房企之间的竞争会更加激烈,强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。
在现金为王的压力下,房企一方面加紧销售,回笼资金,另一方面则积极扩大融资渠道。注意到,《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出,要继续支持房地产开发企业的合理融资需求,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。
罗元均告诉《每日经济》,不能否认的是,上述政策出来后,银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变,但改变幅度不好说。总体来说,银行更看重房地产行业的中长期变化,对贷款给房地产行业还是非常谨慎的。
在银行人士看来,房屋有几块刚性成本,楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示,三块成本加在一起也要五六千(每平方米)了,银行所顾虑的是,如果市场价跌到五千(每平方米)怎么办?通过银行杠杆、民间借贷、信托进行融资的房企,就好比一边在融资买股,一边买的股票股价却在下跌,一旦债务到期股票还没出手,那资金链就断裂了。预计到明年,还会有一批资金链断裂的房企出现。
房地产投资应注重房产本身价值
《每日经济》注意到,面对楼市下行,中国家庭对房地产投资的前景判断也出现了明显分化。西南财经大学2014年中国家庭金融调查显示,在买房人群中,第二季度购房者投资性购房动机占购房总动机的24.8%,投资性购房成为最重要的购房动机,而第一季度此数据仅为10%。在卖房人群中,第二季度卖房者认为房价会降而卖房的比率为10%,而第一季度此数据仅为3.8%。
这两组数据的变化,反映出买房投资的家庭认为房价下滑,正是抄底进入的好机会。而卖房的家庭认为这是楼市衰落的开始,要赶紧处理掉投资性房产。总体来说,中国家庭对房价的预期以平稳偏下降为主。
中铁二局地产营销总监刘斌在接受《每日经济》采访时表示,房地产已越来越多地回归它的本来属性,纯粹是买来住或买来经商的情况越来越多。以前大家跟着政策买房子,是因为觉得是不是还可以炒一下房,7000多元的单价买的,明年是不是可以八九千元转手出去?这是以前的思路。
罗元均指出,房贷新政不仅仅释放了一部分刚需和改善型需求,对投资性需求也有刺激。需要注意的是,投资不是投机,中国人买房过去有一个非常错误的观点,就是投资人往往抱着短线投机心理,今年买进就期望明年翻倍卖出,投机亦是中国房地产市场十几年来走过的弯路,房地产投资应是看地方、看项目、看价值点。
至少现在在成都入手一套房子,工资房价比处于比较合理的水平。先不提短期内升值的问题,买一套有价值的房子投资回报率能做到年化7%~8%,是不是比把钱放在银行里好?罗元均补充说,房地产从来不是投机性的,从房产本身价值考量才是真正的不动产投资。
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